Делбата представлява способ за прекратяване на съсобственост, възникнала при наследяване на едно имущество от две или повече лица. С осъществяване на делбата всеки съсобственик (съделител) получава реална част от разделеното имущество, равна на неговия дял в наследството.
Делба на наследеното имущество може да бъде осъществена доброволно или по съдебен ред.
Доброволната делба е регламентирана в няколко основни закона и подзаконови актове. Най-важните разпоредби се съдържат в чл. 341–355 от Гражданския процесуален кодекс (ГПК), чл. 30–38 от Закона за собствеността (ЗС), чл. 69–80 от Закона за наследството (ЗН), както и в Закона за устройство на територията (ЗУТ) – чл. 40, 200–204. Допълнителни правила са уредени в Закона за държавната собственост (ЗДС), Закона за общинската собственост (ЗОбС), Тарифата за нотариалните такси към ЗННД и Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ).
Договор за доброволна делба
Доброволната делба най-често се осъществява чрез сключване на договор между наследниците, с който те разделят наследствената маса. В случай че делбата се отнася за имущество със стойност над 50 лв. или ако в наследството има недвижим имот, договорът се сключва в писмена форма с нотариална заверка на подписите. Когато в наследството има недвижими имоти, договорът следва да бъде вписан.
В делбата участват всички сънаследници (съсобственици), тъй като общото право на собственост е неделимо без участието на всеки от тях. Липсата на някой съсобственик прави делбата нищожна (чл. 75, ал. 2 ЗН). Ако има недееспособен или отсъстващ съделител, необходимо е разрешение от районния съд. Съсобственици могат да бъдат държавата, общини, физически или юридически лица.
Всеки наследник може винаги да поиска делба, макар да има противно разпореждане от наследодателя.
Предмет на договора за доброволна делба
Предмет могат да бъдат поделяеми вещи – които могат да се разделят на реални равностойни части, както и неподеляеми вещи, при които се договаря изравняване в пари. Законът предвижда изрични ограничения относно минималните размери на новообразуваните имоти съгласно ЗУТ и ЗСПЗЗ. Недопустима е делба на общи части в етажна собственост, както и на помещения без самостоятелен статут (мазета, тавани и др.).
Документи
За сключване на договора пред нотариус се изискват редица документи:
- документ за собственост и удостоверение за наследници при наследствен имот;
- скица на поземлен имот или архитектурни документи;
- данъчна оценка;
- декларации и удостоверения по ДОПК и ЗННД;
- нотариално заверени пълномощни при представителство;
- документи за юридическите лица (удостоверение за актуално състояние, протоколи, БУЛСТАТ).
Такси и вписване
За извършването на доброволна делба се заплащат местен данък (ако дялът се уголемява), такса за вписване (0.1% от данъчната оценка) и нотариална такса според тарифата. След подписването нотариусът вписва договора в Службата по вписванията и снабдява страните с препис. Новообразуваните имоти се отразяват и в кадастъра чрез присвояване на идентификатори.
Доброволна делба с държавата и общината
Особен ред е предвиден, когато съсобственик е държавата или общината.
- С държавата – процедурата започва с предложение до областния управител или ведомството, на което е предоставен имотът. След експертиза и съгласие от компетентния орган се издава заповед, въз основа на която се сключва договор за делба. Договорът подлежи на вписване, а държавният дял се отписва от актовите книги.
- С общината – уредбата е в чл. 36 ЗОС и в общинските наредби. Изисква се решение на Общинския съвет, след което кметът сключва договор за делба. Заплащат се режийни разноски, местни данъци и такси за вписване.
Заключение
Доброволната делба е ефективен способ за прекратяване на съсобственост, който позволява на страните да избегнат съдебната процедура и да уредят отношенията си чрез взаимно съгласие. Процедурата обаче изисква стриктно спазване на законовите изисквания – участие на всички съсобственици, наличие на необходимите документи, нотариално удостоверяване и вписване. Особености се наблюдават при имоти в съсобственост с държавата или общината, където са въведени допълнителни административни стъпки.
